Kurz gesagt
Ab 1. Januar 2029 gibt es für selbst bewohntes Wohneigentum keinen Eigenmietwert mehr. Gleichzeitig entfällt der Abzug für Unterhalt und Renovationen.
Arbeiten, die bis etwa 2030 ohnehin fällig sind, lohnen sich steuerlich bis Ende 2028. Was noch lange hält, sollten Sie nicht vorziehen: Die verlorene Lebensdauer kostet oft mehr, als die Steuer spart.
Renovieren oder warten? Jetzt prüfenWas sich 2029 ändert
- Kein Eigenmietwert mehr für das selbst bewohnte Eigenheim am Hauptwohnsitz.
- Unterhalt, Renovationen und der Ersatz fester Geräte sind beim selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr abziehbar. Letztmals abziehbar ist, was bis 31. Dezember 2028 anfällt.
- Hypothekarzinsen sind ohne Mieteinnahmen grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Wer erstmals Wohneigentum kauft, darf im ersten Jahr bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 abziehen, danach jedes Jahr 10 % weniger.
- Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz fallen bei der Bundessteuer weg. Die Kantone dürfen sie bis längstens 2050 beibehalten. Der Kanton Zürich streicht sie ab 2029.
Was sich jetzt lohnt
- Fällige Arbeiten bis Ende 2028 abschliessen, vor allem Heizung, Fenster, Dach und Fassade, wenn sie ihre Lebensdauer bald erreichen.
- Grosse Arbeiten auf 2027 und 2028 verteilen. Wegen der Progression spart ein Abzug in zwei Jahren oft mehr als einer in einem Jahr.
- Rechnung und Zahlung im richtigen Jahr: Je nach Kanton zählt das Rechnungs- oder das Zahlungsdatum. Planen Sie grosse Arbeiten so, dass sie bis Herbst 2028 abgerechnet sind.
- Nichts vorziehen, was noch viele Jahre hält. Ein Bauteil zu früh zu ersetzen, verschenkt seine restliche Lebensdauer.
Für wen sich das System ändert
Wer wenig Hypothek und eine abbezahlte Liegenschaft hat, zahlt ab 2029 meist weniger Steuern, weil der Eigenmietwert wegfällt. Wer hoch verschuldet ist, verliert den Zinsabzug und zahlt oft mehr. Wie es bei Ihnen aussieht, hängt von Eigenmietwert, Zinsen, Einkommen und Kanton ab.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die Abschaffung des Eigenmietwerts?+
Ab 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat das neue Recht auf diesen Termin in Kraft gesetzt. Für die Steuerjahre bis und mit 2028 gelten die alten Regeln.
Kann ich Renovationen nach 2028 noch abziehen?+
Beim selbst bewohnten Eigenheim nein. Ausnahmen: Denkmalpflege unter bestimmten Bedingungen und je nach Kanton Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei den Kantons- und Gemeindesteuern.
Soll ich jetzt alles renovieren?+
Nein. Vorziehen lohnt sich nur bei Arbeiten, die ohnehin bald fällig sind. Bei einem Bauteil, das noch zehn Jahre hält, verlieren Sie mehr Lebensdauer, als Sie an Steuern sparen.
Gilt das auch für vermietete Wohnungen?+
Nein. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Unterhalt und Zinsen abziehbar.
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- Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 in Kraft · Bundesrat, 1. April 2026
- Abschaffung des Eigenmietwerts: Was sich ändert · Luzerner Kantonalbank
- Kanton Zürich beendet Steuerabzüge für energetische Sanierungen · law.ch, 30. April 2026
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Versicherungsberatung.